北京市印發“十四五”時期城市更新規劃 四方面完善市政供給體系

(二)靈活多樣的更新實施模式不斷創新

“十三五”時期，聚焦歷史遺產與風貌保護、非首都功能疏解、治理“大城市病”和規劃實施中的問題，以減量提質增效為核心， 各區因地制宜積極探索各具特色的更新實施模式。

探索形成一系列歷史文化街區的保護更新模式。堅持保護與發展并重，以民生改善為根本目標，以風貌保護為直接目標，以中軸線申遺保護綜合整治、長安街沿線環境改善為統領，開展歷史文化街區及成片傳統平房區、老舊小區、簡易樓、老舊樓宇等方面的更新探索，通過申請式退租改善居民居住條件，通過多主體共建提升社會治理水平，通過共生院模式融合提升城市活力， 促進歷史文化街區保護、活化與復興。

積極探索老舊小區改造微利可持續模式，積累了“投資—建設—運營—物業”全生命周期的經驗。朝陽區勁松北社區引入社會力量推進老舊小區綜合改造的有機更新模式，通過居民付費、政府補貼、存量空間盤活利用等多種渠道，實現一定期限內投資回報平衡，總結形成了“勁松模式”。石景山區老山東里北社區探索“先嘗后買”和“持續更新”的更新模式，將老舊小區改造與物業精細化管理緊密結合，總結形成了“首開經驗”。

堅持保護與利用并重，創新工業遺存更新的多種模式。西城區天寧 1 號通過高效活動運營激活園區活力。朝陽區 798 園區積極探索藝術家自發聚集與政府管理服務等多種業態復合的更新。751 園區通過產權方與專業機構合作打造國際文化交流平臺。張家灣鎮工業廠區通過區級平臺公司以股權合作的方式實現多主體共同開發運營存量資產。

形成以功能業態升級和公共空間改造提升等方式帶動樓宇商圈區域整體更新的模式。王府井商業區更新提升著力推進“一店一策”精細化改造。西城區新動力金融科技中心創新服務營造智慧場景，導入優質產業形成自我造血機制。新街高和老舊樓宇以產業發展基金方式引入社會資本參與城市更新，優化服務內容，打造新型辦公空間，完善社區配套。望京小街和麗都商圈改造創新街區統籌政企協同的實施方式，通過政府前期投入改善公共空間環境，逐步吸引社會資本參與帶動周邊地區自主更新。

(三)面向實施的更新政策體系逐步構建

“十三五”時期，通過一系列城市更新政策文件，初步構建了城市更新政策體系，明確了更新的方向、目標和實施路徑。在棚戶區改造、老舊廠房保護利用、街區商業生態配置指標、老舊小區綜合整治、地下空間利用等方面出臺了相關指導意見，在設施配套、加裝電梯、管線改造、物業管理、優化審批等方面出臺了相關配套政策。

(四)良性互動的社會治理格局不斷完善

北京城市更新從物質空間領域不斷向社會治理縱深拓展，緊密結合街道鄉鎮工作，整合社會各界力量，積極踐行群眾路線， 通過文化引領逐步建構廣泛參與的更新治理新格局。例如，白塔寺街區會客廳探索多主體共建途徑，統籌政府、市場、社會多主體結合疏解騰退補充公共服務設施短板。

通過建立責任規劃師深度參與街區更新制度，發揮一線作戰、一手信息、一流平臺作用，加強基層專業技術力量，探索出以東四南、新清河實驗為代表的基層治理創新實踐，助力提升精細化城市治理水平。

依托北京國際設計周將城市更新與文化相結合，通過設計力量引入新業態，更新活化老街區，補足老城區公共設施短板，提升環境品質，搭建城市創新的活化平臺，吸引公眾廣泛參與城市治理。

借助媒體平臺，推出國內首檔城市復興題材大型季播節目

《我是規劃師》，通過城市更新精品工程解讀、大師專家講解、百姓關注問題解答等形式，生動展現了《總體規劃》實施中多方共建共治的故事，廣泛宣傳規劃理念、培育公眾規劃意識，形成了城市規劃引領社會共治的典范。

二、總結“十三五”時期城市更新問題

(一)更新工作缺乏統籌，規劃引領有待加強

全市城市更新缺乏頂層設計與統籌，總體目標、更新要求、更新方式、實施路徑尚不明確，政府部門、企業、社會、居民等各方對城市更新的認識不一致。街區整體更新的模式機制有待破題，既有城市更新項目多為零星“盆景”，類型多樣、情況復雜， 所在街區實施統籌不強，功能完善提升有限，難以形成連片“風景”。

(二)實施層面痛點突出，政策支撐有待完善

城市更新的政策體系尚不完整，缺乏綱領性、主干性的更新政策法規，配套支持政策不足。已有政策對產權、規模、用途、配套等關鍵問題支持不力，缺乏有效政策供給，政策之間相互支撐銜接不充分，難以形成合力，體現在建筑功能轉變、用地功能兼容、地上地下空間統籌利用、地價和土地利用方式等方面。支持城市更新的建筑規模微增量精準投放等激勵政策有待創新。支撐資產更新的權屬分割、主體變更、權益認定等政策缺失。適用于城市更新的標準與技術規范尚不完善，更新項目的審批流程與實施路徑尚不明晰。工業用地功能兼容的支持政策仍有待完善。例如，北京亦創智能機器人創新園通過傳統制造業向科技服務業轉型實現了規劃 M1 用地兼容科研創新、會議會展功能，但成功經驗依托特殊政策，推廣復制的局限性大。

(三)社會資本積極性弱，激勵機制有待探索

城市更新項目以財政資金為主的投資特征突出，社會資本參與積極性不強，金融財稅的配套政策較為缺失。老舊小區綜合整治、危舊樓房改建的社會資本參與渠道不暢通，居民出資意識不強。老舊樓宇、老舊廠房和低效產業園區的產權主體自主更新能力弱、意愿低，激勵社會資本參與和利益分配機制缺乏政策保障。賽特購物中心等老舊樓宇改造前期硬件一次性投入壓力大，經營半年后方能貸款，短期還款能力較弱，缺少金融政策支持，導致社會資本參與更新改造的積極性較低。

(四)共治格局尚未形成，協同機制有待構建

城市更新權益主體眾多，矛盾交錯復雜，多元主體參與城市更新的協同機制不完善。更新實施流程不暢，跨部門、跨主體協調難度大、周期長，基層工作統籌困難。平房院落更新、老舊小區綜合整治、城鎮棚戶區改造等以政府推動為主，居民自主參與更新意愿弱。責任規劃師、社會組織等第三方參與城市更新的制度需完善。

編輯：趙凡