REITs能否激活環境界萬億存量資產？十大問題有待回答

4月30日，中國證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)，中國證監會同步發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿),標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

什么是REITs?

REITs(Real Estate Investment Trusts)，是指采用公司或者信托的法律結構，以發行受益憑證的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產領域，并交由專門投資機構管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種產業投資模式，而本次基建類REITs主要投向基礎設施類資產。

基礎設施公募REITs推出時機成熟

在經濟低迷或減速的情況下，通過推出REITs盤活存量資產，獲得經濟支持成為世界許多國家通行做法。美國1960年城鎮化率突破70%，同年國會通過《房地產投資信托法》，經過60年的發展，目前REITs市值超過1.3萬億美元。

基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重。

我國城鎮化率60%以上，重點城市圈城鎮化率已突破70%，存量時代已經來臨。近年來的金融去杠桿為本次疫情下財政擴張創造了空間，但依然使得政府部門杠桿率面臨較大壓力，推動公募基建 RETs有助于降低宏觀杠桿率。

2007年至今，研究機構、政府組織和產業主體在中國 REITs市場的功能定位、運作模式、產品設計、監管規則等方面，進行了深入研究，也做出了諸多嘗試，目前法律框架、監管環境、市場準備等條件已基本成熟，本次公募基礎設施REITs推出恰逢其時。

國家發展改革委投資司韓志峰副司長表示：

相比于其他盤活存量的方式，REITs有更獨特的特點，包括權益性、公募、標準化。這些特點PPP、ABS都不完全具備，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特點，但是這三點共同集合到一起只有REITs。通過發行基礎設施REITs盤活資產，將收回資金用于新的基礎設施補短板項目建設，從而形成良好的投資循環。(參考閱讀：韓志峰：基礎設施REITs盤活存量資產 形成良性循環)

證監發〔2020〕40號和《征求意見稿》重點摘要

(一)重點區域。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

(二)重點行業。優先支持基礎設施補短板行業，其中包括：水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

(三)優質項目要求

1.項目權屬清晰、手續完備。

2.已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好。

3.發起人及基礎設施運營企業信用穩健，基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。

組織形式：公募基金+ABS。

運作方式：封閉式運作，收益分配比例不低于90%

杠桿限制：借款總額不得超過基金資產的 20%。

中咨公司研究中心徐成彬副主任(教授級高級工程師)認為：

基礎設施公募REITs未來能否行穩致遠健康發展，關鍵要看能否把住底層資產的質量關。底層資產是基礎設施投資建設項目形成的固定資產和無形資產，其收益需要源源不斷地流入專項計劃資金池，形成穩定的現金流，作為公募REITs金融產品的追索基礎。準確識別和科學評價底層資產，是基礎設施領域公募REIT試點成功的起點和關鍵，應成為國家投資管理部門及證券監管部門最為關注的核心問題。(參考閱讀：徐成彬 | 基礎設施REITs優質底層資產的識別與評價)

市政和環境領域存量運營資產規模分析

截至2018年年底，全國城市(含縣城)供水綜合生產能力約31237萬噸/日，供水水廠5344座(綜合生產能力指公共供水部分，不含自建設施);全國供水量為614.64億噸/年，水價按平均第一階梯水價2.06元/噸計算，全國水費約1266.19億元/年，目前市政供水領域的市場化率20%左右。

根據住建部城市建設統計年鑒和E20研究院多年積累數據庫信息，截至2018年底，全國已形成的存量污水資產和存量生活垃圾焚燒資產(按已運營口徑測算)如下：

全國城市(含縣城)污水處理能力約19833萬噸/日，污水處理廠3955座，按照噸水投資額2500元估算，存量污水投資額約4958億;全國城市(含縣城)生活垃圾焚燒處理能力約41.1萬噸/日，生活垃圾焚燒廠399座，按照噸生活垃圾焚燒投資額50萬元估算，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。

此外，根據E20研究院環境產業戰略地圖劃分，A方陣(重資產環境集團;或稱為市場化投資運營企業)是環境產業市場化主力軍，環境產業市場化部分主要被A方陣企業所擁有;而B方陣(區域環境綜合服務集團)以平臺型國企為主力，按照是否上市又可劃分為平臺型上市公司和非平臺型上市公司，平臺型上市公司的項目因為已經納入上市公司報表中，也具市場化屬性，B方陣具有市場化屬性的資產比例相對較少，而非平臺型上市公司所擁有資產與政府所屬資產則代表完全非市場化部分。

根據E20研究院數據中心測算，截至2018年底，市政污水處理市場化率大約43%，按比例折算，也即A方陣企業所獲得市政污水存量資產大概約2132億，B方陣及政府所擁有的非市場化部分相應資產約2826億;生活垃圾焚燒市場化率約為80%，A方陣企業所獲得生活垃圾焚燒存量資產大約1644億，B方陣及政府所擁有的非市場化部分相應資產約411億。

2018年，全國危險廢棄物經營單位核準收集和利用處置能力達到10212萬噸/年;2017年全國工業危險廢棄物產生量為6936.9萬噸，2017年度資源回收利用量為4043.42萬噸，末端處置量為2551.56萬噸，約占34%;還有12%的危險廢棄物被貯存，貯存量為870.87萬噸。

畢馬威企業咨詢(中國)有限公司政府與基建咨詢業務合伙人李煒指出，基礎設施REITs試點提出“三聚焦”(聚集重點區域、重點行業和優質項目)，其中優質項目需符合權屬清晰、收益及現金流持續穩定、發起人及運營企業信用穩健等條件，專業機構可以在項目資產質量評估、現金流現狀評價及預測等方面開展相關工作，協助公開發行、權益性結構的REITs有效盤活基礎設施存量資產、形成投資良性循環。我們關注到，在REITs實操層面，發行流程、信息披露、監管以及相關的國資轉讓程序、稅收政策等都需要進一步細化和完善。(參考閱讀：后浪推前浪，公募REITs創新潮涌)

公募REITs在市政和環境領域的應用前景

按照E20研究院對PPP分類特征與REITs項目要求匹配性見下表1：

表1 PPP分類與REITs項目要求匹配性

從表1對比可以發現，現金流穩定性高、需求風險可控、運營專業能力要求較高的供水、市政污水、固廢危廢處理等類別與REITs項目要求匹配度較高，環衛類項目由于重資產屬性不顯著，收入來源主要是政府購買公共服務，今后REITs或許可以擴展到環衛領域。

E20研究院首席產融研究員王新平博士表示：

公募REITs對項目資產持有者來說，可以實現出表融資、改善資本結構，市政和環境領域將受益于公募REITs，而公募REITs的收益率水平、底層資產原始權益人的主觀意愿和再投資能力、公募REITs發行費率和管理費率(含信息披露等)的高低，專項稅收優惠力度的大小都將對公募REITs的市場規模培育和市場活躍程度產生較大影響。

在市政和環境領域推行公募REITs應關注的主要問題及對策建議

為了市政與環境領域圈層企業更好地參與基礎設施領域公募REITs試點，就市政與環境領域圈層企業普遍關注的關于基礎設施領域公募REITs試點的相關問題進行探討。

本次沙龍研討的主要問題(包括但不限于)：

1、源自美國的房地產融資REITs工具用于中國基礎設施項目直接融資會產生哪些重大變化?

2、融資需求旺盛的非特許經營類PPP項目(尤其PFI)能不能適用REITs?

3、基礎設施REITs融資工具會不會出現類似PPP的大起大落，誘發新的金融風險?

4、供水特許經營對比污水、垃圾BOT在應用REITs上會有什么不同?

5、公募REITs能不能出表?(資產負債表)

6、環境產業基礎設施REITs有沒有專項稅收優惠?

7、與其他權益性融資工具相比，公募REITs發行周期是否更短?

8、底層資產手續完備性有瑕疵，是否就一定不能發行公募REITs?

9、公募REITs發行費用和管理費比例偏高，會不會阻礙REITs的市場規模壯大?

10、項目原始權益人發債融資成本很低，會不會削弱REITs工具的競爭優勢?

歡迎E20產業圈層企業繼續提出REITs試點相關問題，期待您為環境界更好地運用REITs這一直接融資公開市場工具建言獻策，請在留言欄積極參與提問。

E20環境平臺、畢馬威企業咨詢(中國)有限公司將于2020年5月18日下午，聯合舉辦主題為“解析公募REITs試點在市政與環境領域的機會與問題”的產融研究主題沙龍，本次活動將邀請中國國際工程咨詢有限公司研究中心、清華大學PPP研究中心等機構的資深專家進行解答和研討。

誠邀E20環境產業圈層企業代表參加本次沙龍、共同探討、分享見解。

本次沙龍目的：

1、基礎設施公募REITs政策解讀，認知公募REITs直接融資工具與穩定運營項目資產適配性要求。

2、在環境產業推行基礎設施公募REITs存在的主要問題及對策建議。

報名聯系人：黃先生 13141454809(微信同號)

形式：活動形式將采取“現場研討+線上直播”方式。

時間：2020年5月18日下午13:30～16:30

地點：北京市海淀區閔莊路3號清華科技園玉泉慧谷25棟

編輯：趙凡