基礎設施REITs項目開展申報推薦！國家發改委發布最新通知

3月24日，國家發展改革委發布關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，詳情如下：

國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知

發改投資〔2023〕236號

各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委，有關中央企業：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）、《中國證監會、國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號）等要求，進一步提升基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）項目申報推薦的質量和效率，促進基礎設施REITs市場平穩健康發展，現就有關工作通知如下：

一、認真做好項目前期培育

（一）充分認識前期培育工作的重要性。基礎設施REITs項目的前期培育，包括梳理篩選資產、制定產品方案、完善合規手續、解決難點問題等工作。切實做好項目前期培育，對于加強項目儲備、保障項目合規、提升資產質量、促進穩健運營、提高推薦效率具有重要意義。各地方發展改革委要高度重視基礎設施REITs項目前期培育工作，幫助和指導發起人（原始權益人）、基金管理人等共同做好項目培育，推動項目盡快具備申報條件，并及時向我委反映共性問題和解決建議。

（二）確保申報材料真實客觀。發起人（原始權益人）要按照《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號）、《國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》（發改辦投資〔2022〕617號）、本通知及項目申報格式文本的要求，認真準備項目申報材料，真實、全面、客觀反映項目情況，不得弄虛作假、避重就輕、違規包裝。要如實提供項目歷史收益數據，全面分析可能影響項目收益的各項因素，客觀預測項目未來收益水平。如發起人（原始權益人）、基金管理人等未真實、全面、客觀反映項目情況，故意瞞報漏報甚至弄虛作假的，我委將視情節輕重，采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理，并提請有關部門依法予以懲戒。

（三）組織做好部門協調。各地方發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所，以及本地區行業管理、自然資源、生態環境、住房城鄉建設等部門加強溝通配合，共同協調解決項目前期培育階段遇到的重點難點問題，盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發〔2022〕19號文件的要求，在依法合規的前提下，積極落實項目盤活條件，重點圍繞投資管理手續完善、產權證書辦理、土地使用合規、資產轉讓條件確認等，協調有關方面對項目發行基礎設施REITs予以支持。

二、合理把握項目發行條件

（四）支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。發起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

（五）合理把握項目收益與規模。根據不同類型基礎設施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。可通過剝離低效資產、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發行要求。首次發行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元。

（六）嚴把投資管理合規性。投資管理手續是否合規，應以項目投資建設時的法律法規和國家政策作為主要判定依據。項目投資建設時無需辦理但按現行規定應當辦理的有關手續，應按當時規定把握，并說明有關情況；項目投資建設時應當辦理但現行規定已經取消或與其他手續合并的有關手續，如有缺失，應由相關負責部門說明情況或出具處理意見；按照項目投資建設時和現行規定均需辦理的有關手續，如有缺失，原則上應由相關負責部門依法補辦，確實無法補辦的應由相關負責部門出具處理意見。如項目曾進行改變功能用途的重大改擴建，應主要依據改擴建時的相關手續辦理情況判斷其投資管理合規性。

三、切實提高申報推薦效率

（七）規范項目申報受理流程。項目前期培育階段結束、基本符合申報條件后，發起人（原始權益人）應按發改投資〔2021〕958號文、發改辦投資〔2022〕617號文等要求，向有關省級發展改革委報送項目申報材料。省級發展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目應于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。

項目受理后，我委、省級發展改革委將明確專人對接，優化工作流程，加快工作進度，共同開展項目判斷。省級發展改革委應及時將符合條件的項目申報文件和相關材料報送我委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門的有關事項已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，省級發展改革委向我委報送項目申報文件時不宜再重復會簽。

（八）完善中央企業申報流程。中央企業可將項目申報材料和項目所在地省級發展改革委意見直接報送我委，也可通過省級發展改革委報送。直接報送的，我委及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。

編輯：趙利偉